Las mañanas en Yerba Buena ya no son las de antes. El ritmo cambió, y no solo en las arterias más transitadas como Aconquija, Perón o Solano Vera. El movimiento se expandió hacia calles internas donde se multiplican galerías comerciales y complejos que integran locales con oficinas. La escena se repite a diario: personas que combinan compras con trabajo, reuniones informales en cafeterías y pausas breves entre tareas laborales.
Expertos, desarrolladores inmobiliarios y funcionarios coinciden en algo: la “Ciudad Jardín” está buscando una nueva identidad, pero respetando su esencia verde. ¿Se está gestando una transformación hacia una “ciudad de 15 minutos”? Este concepto habla de urbes más sustentables y eficientes, cuyo objetivo es satisfacer servicios básicos en un radio de pocas cuadras: la vivienda, el trabajo, las compras, la salud, la educación y el esparcimiento.
El Casco Viejo
En el Casco Viejo de Yerba Buena son cada vez más las manzanas que tienen galerías. De hecho, hay hasta dos por cuadra. Sobre la calle Belgrano al 200, en uno de los nuevos complejos comerciales, Juan Carlos Velárdez resume lo que pasa: “son casas grandes que se venden y se demuelen. La tendencia es construir negocios abajo y oficinas arriba, que a veces también las ocupan con consultorios”.
El fenómeno tiene una explicación clara en los cambios que dejó la pandemia. Sofía Racedo, empleada en una galería de calle Florida, lo observa en su entorno cotidiano: cada vez son más las personas que toman una decisión antes impensada: dejar sus oficinas en el centro para instalarse en Yerba Buena. La virtualización de trámites y gestiones redujo la necesidad de proximidad física con organismos públicos o tribunales, y permitió priorizar la cercanía al hogar y la calidad de vida.
Así como crece el volumen de oficinas, también aumenta la oferta gastronómica que acompaña esa tendencia. El dato es elocuente: cada 36 horas se habilita un nuevo local comercial en la ciudad. En promedio, son unos 250 negocios por año los que solicitan autorización para funcionar, frente a unas 20 bajas, según detalla Pablo Quiroga, secretario de Ambiente y Servicios Públicos municipal. Actualmente, Yerba Buena cuenta con 2.884 comercios habilitados, de los cuales el 45% corresponde al rubro gastronómico, el 25% a indumentaria, el 17% a carnicerías y panaderías, y el 13% a otros rubros.
El crecimiento no se vive de forma homogénea. Mientras para algunos es positivo, para otros vecinos hay muchas cosas que todavía se deben solucionar. “No estoy en contra del desarrollo, pero Yerba Buena debería resolver la cuestión del tránsito y del estacionamiento”, opina Ana Inés Martínez , mientras toma un café en un bar sobre avenida Aconquija al 1.600.
Otra vecina, Gabriela Barrios, plantea una preocupación distinta: cómo sostener la identidad de una urbe históricamente residencial frente al avance de los desarrollos inmobiliarios. “A mí me gustaría que la ciudad no perdiera su esencia. Me parece bien que haya más comercios y que la gente elija trabajar cerca de su casa. Pero creo que tiene que haber un equilibrio, que se preserven la identidad y los espacios verdes”.
Radiografía
Desde el sector inmobiliario, Martín Macías aporta una mirada más estructural. Señala que el crecimiento sostenido de la ciudad se apoyó históricamente en atributos como la calidad de vida, la cercanía con la naturaleza, la conexión con los cerros y una propuesta deportiva y recreativa que pocas ciudades del interior pueden ofrecer.
En los últimos cinco años, según explica, ese crecimiento se extendió con fuerza al plano comercial. “La creciente demanda de servicios generada por el aumento demográfico previo impulsaron una expansión notable de locales, oficinas y emprendimientos de todo tipo. Yerba Buena dejó de ser solo un lugar para vivir y se consolidó como un polo de actividad económica y laboral”, detalla.
La etapa que comienza ahora, según advierte, es la del crecimiento en altura. La falta de suelo disponible empuja hacia desarrollos residenciales verticales, lo que abre un interrogante clave: si la infraestructura actual -calles, servicios y conectividad- está preparada para sostener esa densificación de manera ordenada.
La pandemia funcionó como catalizador de todos estos procesos. El cambio en las prioridades -más tiempo en el hogar, mayor valoración del entorno cercano y menor dependencia de largos desplazamientos- encaja de lleno con el concepto de la “ciudad de 15 minutos”. Yerba Buena, por su configuración y su historia, parece tener condiciones naturales para avanzar en ese modelo, apunta Macías.
No obstante, existen limitaciones importantes. La desarrolladora y urbanista Pilar Navarro advierte: “la ciudad de los 15 minutos viene a romper con la visión del urbanismo de los años 70, que buscaba separar las funciones de la ciudad en zonas exclusivas (lugares solo para habitar, áreas solo para trabajar). Hoy sabemos que las urbes funcionan mucho mejor cuando hay una mixtura de usos. En ese sentido, Yerba Buena creció muchísimo en su oferta comercial y de oficinas en los últimos años, pero falló en acompañar ese crecimiento con transporte sustentable”, sostuvo.
Ese punto es clave para que el modelo de “ciudad de los 15 minutos” funcione; no alcanza con tener servicios cerca, sino que es necesario poder acceder a ellos caminando o en bicicleta de manera segura, remarca.
En esa línea, identifica dos grandes déficits. Por un lado, la falta de veredas continuas y adecuadas, que dificulta la circulación peatonal. Por otro, la ausencia de una red de ciclovías integrada y segura. Si bien existen algunos tramos, no conforman un sistema que permita desplazarse de manera eficiente sin recurrir al automóvil.
Otro de los grandes desafíos, según la especialista, tiene que ver con la densidad y la sustentabilidad: “la baja densidad poblacional hace inviable tener una red capilar de transporte público o que todos los servicios estén distribuidos por cada rincón de la ciudad, porque los comercios necesitan un flujo mínimo de gente para poder subsistir. Actualmente, bajo el nuevo código urbanístico, vemos cómo empiezan a convivir los tradicionales lotes grandes de casas con nuevos proyectos de densidad media. Se está buscando una armonía entre lo existente y las nuevas necesidades de la ciudad”.
Por último, opina que Yerba Buena tiene que encontrar su propio equilibrio. “Podemos mantener nuestra identidad verde de ‘Ciudad Jardín’ teniendo un poco más de densidad y servicios, pero es obligatorio transformar nuestro espacio público para que invite a ser recorrido”, concluye.
Una mirada más realista
La arquitecta Claudia Gómez López, directora del Centro de Estudios del Territorio y Hábitat Popular (Cetyap) de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNT, explica que la idea de “ciudad en 15 minutos” nace del aislamiento social durante la pandemia. Ese contexto generó un empoderamiento de los servicios locales: panaderías, verdulerías, kioscos, almacenes y locales de comida resolvieron el abastecimiento en plena cuarentena. Ese cambio de hábitos no pasó desapercibido en las grandes ciudades como Barcelona o París, que comenzaron a pensar cómo capitalizar esas prácticas, promoviendo el abastecimiento de cercanía y desplazamientos a pie o en bicicleta.
Sin embargo, Gómez López advierte que este modelo funciona mejor en ciudades con altas densidades de población, donde existe una demanda suficiente que garantiza la sostenibilidad de los servicios en el tiempo. Además, son lugares donde el uso de la bicicleta y el traslado a pie forman parte de la cultura urbana, explica. En ese sentido, plantea que Yerba Buena es una ciudad basada en viviendas individuales con jardín, de baja densidad. Su crecimiento, además, se organizó de manera espontánea alrededor de un eje central -la avenida Aconquija- que concentró históricamente la accesibilidad, los servicios y los equipamientos. Con el paso del tiempo, ese esquema se volvió más complejo. La expansión de barrios cerrados en la zona pedemontana y a lo largo de la avenida Perón profundizó un modelo urbano disperso, donde las distancias y la falta de conectividad interna refuerzan la dependencia del automóvil. “Es una ciudad que necesita del vehículo para funcionar”, resume.
Desde esta perspectiva, la especialista propone una mirada más realista: antes que hablar de una ciudad de 15 minutos a pie o en bicicleta, Yerba Buena debería pensarse como una “ciudad a 15 minutos en vehículo”. Pero incluso ese objetivo enfrenta obstáculos concretos. Entre ellos, la creciente congestión y la pérdida de fluidez en su principal arteria, la avenida Aconquija, además de la escasez de espacios para estacionar.
Desafío: lograr el equilibrio
Para el arquitecto y desarrollador Javier Nicolás Vázquez, Yerba Buena tiene mucho potencial, pero todavía está lejos de convertirse en una “ciudad de 15 minutos”. “Hoy no podés resolver tu vida diaria a pocas cuadras, caminando o en bicicleta”, advierte.
Entre las principales limitaciones señala la falta de infraestructura: escasean centros de salud cercanos, espacios verdes accesibles y establecimientos educativos a distancia caminable. A esto se suma una movilidad centrada en el automóvil, que refleja una ciudad pensada más para los vehículos que para las personas.
La búsqueda de mejor calidad de vida, más contacto con la naturaleza y la posibilidad de acceder a terrenos impulsaron la expansión urbana. Pero ese proceso fue, en gran medida, desordenado. “Creció muy rápido y eso generó desequilibrios que hoy nos alejan del modelo de cercanía”, advierte.
En ese marco, uno de los desafíos centrales es lograr un equilibrio entre los distintos usos del suelo. El modelo de “ciudad de 15 minutos” requiere que convivan, en distancias cortas, viviendas, comercios, servicios, educación y salud. Sin embargo, muchos desarrollos -especialmente los barrios cerrados- concentran un único uso, lo que obliga a depender del auto para cualquier actividad. Si bien el nuevo código urbano comenzó a promover una mayor integración, el cambio será progresivo.
Otro rasgo que complejiza el panorama, según Vázquez, es la fragmentación: Yerba Buena no tiene un centro claramente definido, sino que se organiza en ejes comerciales como Aconquija, Perón o Lobo de la Vega. En paralelo, el mercado inmobiliario también refleja tensiones. Durante años, se priorizó el desarrollo comercial por sobre el residencial, lo que derivó en zonas con poca vida fuera del horario laboral. Hoy se busca reequilibrar esa relación, explicó. En este contexto, comienzan a ganar protagonismo los centros comerciales de cercanía, pensados para resolver necesidades cotidianas en un radio reducido. Sin embargo, incluso estos proyectos requieren planificación para evitar sobreoferta y desequilibrios.
A pesar de los desafíos, Vázquez se muestra optimista. Considera que Yerba Buena tiene condiciones para evolucionar hacia un modelo más equilibrado y sustentable.
Crecimiento y planificación
El crecimiento de Yerba Buena ya no es una novedad, pero sí la velocidad con la que está transformando su perfil urbano. En los últimos años, la “Ciudad Jardín” dejó atrás su rol de ciudad dormitorio y se consolidó como un polo cada vez más completo: comercial, gastronómico, recreativo y también laboral.
“El cambio es claro: hoy ofrece prácticamente todo para la vida cotidiana”, resume el secretario de Planeamiento, Esteban Auad. Esa integración la acerca al modelo de “ciudad de 15 minutos”, donde las actividades diarias se resuelven a corta distancia. Para el concejal Franco Marigliano, este proceso se dio de manera casi natural.
Uno de los motores de esta transformación es el auge de comercios y oficinas, que elevó significativamente el valor de la tierra. Sin embargo, tanto Auad como Marigliano coinciden en que el desarrollo no puede quedar solo en manos del mercado. En ese sentido, el nuevo Código de Planeamiento Urbano busca ordenar el crecimiento, definiendo usos del suelo, densidades y límites. En el Casco Viejo, por ejemplo, se intenta preservar el perfil residencial y evitar una expansión comercial desmedida a través de indicadores concretos. Uno de ellos es el Factor de Ocupación Total (FOT), que determina cuántos metros cuadrados se pueden construir según el uso. “Por ejemplo, para un lote de 1.000 metros cuadrados, si es comercial, solo se pueden construir 300 metros. En cambio, si es residencial, se permite una mayor superficie”, detalla. Los datos muestran que el 70% de las propiedades en esa zona todavía son residenciales.
El crecimiento también se refleja en el aumento del movimiento diario. Cada vez más personas de otras localidades llegan a Yerba Buena para trabajar, hacer trámites o disfrutar de su oferta, lo que genera mayor tránsito y demanda de infraestructura. “No se puede limitar ese flujo; es parte del desarrollo”, reconoce Auad. Frente a este escenario, surgen propuestas para hacer la ciudad más caminable. Una de ellas es la creación de circuitos semipeatonales en el Casco Viejo, que permitan recorrer la zona a pie, potenciar el comercio y revalorizar el patrimonio urbano. Yerba Buena sigue creciendo y redefiniéndose. El desafío, coinciden los funcionarios, será acompañar ese proceso con planificación para no perder aquello que la hizo atractiva: su identidad y su calidad de vida.