A veces parece que tiraron una bomba y que sembraron una nueva ciudad. La travesía de nueve cuadras por la avenida Mate de Luna entre Alem-Mitre y Ejército del Norte-Colón es un paseo que avanza entre casas demolidas y a medio demoler, terrenos baldíos con yuyos que sobrepasan la cerca de obra, casas abandonadas o con carteles que anuncian que están a la venta, edificios en altura a punto de estrenar o con pocos años de vida y vecinos que se resisten a quedar bajo los zapatos de los gigantes del negocio inmobiliario. Todo eso con el majestuoso telón de fondo de los cerros, un parque puesto a nuevo y un monumento que recuerda que hemos cumplido 200 años como patria independiente.

La expansión de la ciudad sobre su avenida principal ya es imparable. En algunos años más, las casas bajas, con jardines generosos y estilos similares habrán sido sólo un recuerdo, o quedarán ahogadas entre colosos de hasta 20 pisos de altura. Bueno para algunos, luz de alerta para otros, la pregunta que sobrevuela es ¿qué perdemos y qué ganamos como ciudad con el crecimiento inmobiliario en la avenida Mate de Luna?
 
“Creo que el tramo hasta avenida Ejército del Norte-Colón ya está perdido. Lo que no hay que permitir es que los edificios en altura avancen más desde ahí”, dice el arquitecto y paisajista Oscar Chelela. Pero no habla desde la nostalgia por una añeja época de gloria de la zona. “La avenida tiene -o tenía- un altísimo valor paisajístico, con una percepción visual muy abierta, el arbolado y el cerro como telón de fondo. Siempre fue un recorrido que te alejaba de lo comprimido de la ciudad, generando sensaciones completamente distintas. Eso también es calidad de vida”, afirma. “Como positivo, creo que en general son edificios bastante bien logrados -tampoco genialidades-, con alturas medianamente tratadas. Pero, insisto, no debería avanzar más porque perderíamos mucho a nivel paisajístico con edificios en altura después de la Colón”, sostiene.

Según Chelela, más que intentar conservar piezas arquitectónicas puntuales, lo importante es rescatar el valor del conjunto de edificaciones de la zona. “En este caso puntual el valor arquitectónico no está en una u otra casa, sino en el conjunto y en su relación con la vegetación. Sería interesante conservarlo como sistema”, resaltó.

“Lo que se pierde es una imagen de la ciudad de mediados del siglo XX, con la preeminencia del verde, la baja densidad y ocupación del suelo; una imagen residencial que se está diluyendo”, opina la arquitecta Susana Villavicencio. Docente e investigadora, está desarrollando con sus estudiantes una página web que recopila los principales ejemplares del movimiento moderno de la arquitectura en nuestra ciudad. “Comenzamos relevando el microcentro y vamos a continuar, precisamente, en la avenida Mate de Luna, donde se encuentran muchos testimonios de la arquitectura, principalmente, de los años 40 en adelante. La avenida es un trayecto muy particular en el que conviven dos lenguajes de la arquitectura: el neocolonial (los típicos chalets con porche y tejas) y el movimiento moderno, y es este último el que finalmente perdura. El desarrollo de la avenida y de Marcos Paz como una villa veraniega comienza a fines del siglo XIX y las primeras décadas del XX y, en paralelo, surge la arquitectura moderna. De los dos lenguajes quedan todavía buenos ejemplos y puede verse la convivencia armónica: la escala, los jardines, la presencia del verde, el ancho de la vereda y el no permitir construir más de dos pisos, por ejemplo”, detalló.

Ganancias y pérdidas

Para la docente, el desarrollo inmobiliario en la avenida acarrea ganancias individuales, pero pérdidas colectivas. “Las personas que viven o vivirán en esos edificios sin duda van a disfrutar de este entorno de gran calidad ambiental, pero si se sigue expandiendo las pérdidas colectivas se seguirán intensificando”, concluyó.

“La ciudad gana con su expansión hasta esta zona de gran calidad ambiental, el arbolado, el parque, el paisaje... Y gana también en el aprovechamiento del suelo, porque en una misma superficie puede vivir mucha más gente. Es positivo que los sectores más comprimidos de la ciudad se expandan hacia otros de mejor calidad, que se salga del microcentro: la ciudad es un conjunto y está bueno que los sectores que tienen mejores posibilidades se expandan”, opina Luis Lobo Chaklián, subsecretario de Planificación Urbana, quien no ve en el crecimiento de este sector factores de pérdida o negativos. El funcionario aclaró que el Código de Planeamiento Urbano no permite construir en edificios de altura sobre la Mate de Luna desde Ejército del Norte-Colón hacia arriba (está clasificada como distrito residencial exclusivo R3a). “No se puede autorizar la construcción de edificios en altura desde el 2.200 en adelante, porque se rompería la fisonomía de la avenida. Es una zona de condiciones especiales, con una ocupación de suelo menor. En esta zona lo único que hemos revisado del Código ha sido el tema de los usos, permitiendo la instalación de un supermercado (a la altura del 2.800, entre Ernesto Padilla y Juan B. Terán), porque es una actividad complementaria a la residencial y absolutamente necesaria, porque de otro modo, la gente que vive en esta zona, debería desplazarse a Yerba Buena o al centro para hacer las compras en un súper”, explicó.

Un corredor que pide más infraestructura para que la zona consolidada no colapse

“La primera que le vio la potencialidad al sector de Mate de Luna entre Alem-Mitre y Ejército del Norte-Colón fue la Municipalidad, y promovió la expansión permitiendo construir muchos metros cuadrados. Fue una manera de descomprimir el microcentro, que está colapsado, y donde además no hay tantos terrenos disponibles para construir”, dijo Eduardo Grinblat, de Atrio, el estudio que más edificios construyó en la zona: hay seis terminados y están levantando un séptimo.

“Vimos la potencialidad de construir frente al parque Avellaneda, porque brinda una visual cuasi infinita. Y tiene la característica de ser equidistante entre el centro y Yerba Buena; es un corredor entre una zona residencial y una de trabajo, como lo es la avenida del Libertador en Buenos Aires, que conecta San Isidro con el centro porteño”, describió.

Según Grinblat, al incentivo de la Municipalidad le siguió la respuesta positiva de las empresas que apostaron por construir en la avenida. Y luego llegó la renovación del parque Avellaneda, la plaza de la Fundación y la construcción del Monumento del Bicentenario. “La demanda no está en su mejor momento en general por el contexto económico del país, pero es cada vez más fuerte en esta zona. Al principio no se veía tanto esto, pero hoy los potenciales compradores ya lo equiparan con Barrio Norte y ven su potencialidad. Creo que seguirá creciendo porque hay mucha ofertas de terrenos, propietarios de casas de muchos años y falta de mantenimiento dispuestos a vender o permutar”, contó.

Para el arquitecto todo es positivo en el crecimiento demográfico del sector, principalmente para alivianar las cuatro avenidas. “Solo falta que la infraestructura acompañe este crecimiento. Los constructores pagamos un canon muy importante a la SAT para mejorar el servicio de agua y cloacas, pero las mejoras no llegan”, concluyó.

Políticas públicas

“Con el tiempo, el aporte arquitectónico contemporáneo le dará un corte urbano muy interesante a este sector de la avenida siempre y cuando el proceso se acompañe con políticas públicas”, señaló por su parte Javier Guzmán, socio de Guzmán & Guzmán y de Agruparq, compañías que ya tienen un edificio terminado, otro en ejecución frente a la Maternidad) y un tercero (esquina de Amador Lucero y avenida) que comenzará a construirse el año que viene. Esas políticas, reclama, están vinculadas al espacio verde, a un mayor espacio de las veredas y a fomentar la construcción de espacios para dejar vehículos.

Guzmán explicó que los constructores están obligados a retirar siete metros los edificios para ensanchar las veredas pero, a diferencia del retranqueo, en este retiro obligatorio todavía se puede mantener una medianera que divida dos edificios. “Sería importante que obligue a remover las divisiones físicas en los retiros: si a futuro todos los edificios dejan paredes, medidores o rejas entre ellos, las veredas no brindarán una sensación de calidad ambiental superior. Sería interesante que el municipio prohibiera que las medianeras sean elementos físicos en el retiro”, señaló.

Por otra parte, apuntó al espacio para cocheras. “Desde ya comenzamos a ver que se estaciona en la avenida, incluso en las veredas. Esto es consecuencia de que el Código no promueve el desarrollo de cocheras, sino que las castiga, restando metros cuadrados a construir, cuando la tendencia mundial es al revés”, consideró. “También sería positivo que promuevan ecosendas y que se recupere el espacio verde ocupado a través de terrazas verdes”, agregó.

Desde el punto de vista comercial, informó que los precios de las unidades en este sector son más bajos que en Barrio Norte pero más altos que en Barrio Sur, teniendo como parámetros comparativos la calidad, superficie y amenities.


Viejos vecinos le dicen adiós a la tranquilidad


No todo son risas con la expansión inmobiliaria de la avenida Mate de Luna. Hay vecinos que se sienten afectados por la pérdida de calidad de servicios como los de agua y cloacas, otros que pelean para que las constructoras reparen sus casas que quedaron apretadas entre edificios y otros que se resisten a vender su casa y a abandonar el barrio.

“Esta casa ya no sirve. Se llueve más adentro que afuera, no hay presión de agua y los nuevos vecinos del edificio tiran todo a mi patio. Y cuando les reclamás, te dicen que es imposible que pase algo así”, reclama Lorena Díaz, inquilina de una casa tipo chalet en avenida Mate de Luna al 1.800. En su cuadra quedaron apenas dos casas: el resto son dos edificios y locales comerciales.

En la cuadra de Ana María, propietaria de una casona con un gran jardín frontal atestado de flores, también quedaron dos vecinos. Y los yuyos del baldío aledaño ya se colaron en su propiedad. “En estos años habrán venido seis veces a tentarme para que venda la casa. Ni siquiera llegué a preguntar qué ofrecen. Es un triunfo mantenerla, pero no estamos interesados en vender. La Ciudadela es mi barrio de toda la vida. El clima que se vive cuando hay partido es algo único”, declara. Para ella es inconcebible que en su cuadra, otrora de casas bajas, le queden apenas dos vecinos.

Del otro lado de la nostalgia aparece el enojo. Liliana Rodríguez dice que se siente avasallada por el crecimiento en altura de la avenida. “Hace 50 años que vino mi suegra a vivir acá, atraída por la tranquilidad de la zona residencial y ahora es un desastre. Las constructoras te ofrecen dos o tres departamentos a cambio de tu casa, ¿pero por qué tengo que ir a encerrarme en un sucucho de tres por tres cuando toda la vida y con muchísimo esfuerzo mantuvimos esta casa? Padecimos todo el proceso de construcción del edificio lindero, me destruyeron las paredes y el techo y se lavan las manos. Me voltearon la medianera revestida en granito y a cambio me levantaron una de ladrillo hueco. ¡Nos destruyeron la casa! No es justo”, reclamó.

El mapa actual

- 3 Casas en venta - 4 casas abandonadas - 1 casa en construcción - 10 propiedades recientemente demolidas o en demolición - 6 edificios en construcción y a punto de estrenar