Por Lucía Lozano
26 Abril 2026
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Peatonales y galerías: el futuro del Casco Viejo está en debate en Yerba Buena
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Yerba Buena debate hoy el futuro del Casco Viejo ante el nuevo Código de Planeamiento, buscando equilibrar el desarrollo comercial con el perfil residencial de sus 25 manzanas.
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La tensión crece por la presión del mercado y el Factor de Ocupación Total. El debate surge tras la expansión de comercios y oficinas en un área de gran valor e historia local.
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Las definiciones legales determinarán si el área se consolida como polo comercial o mantiene su esencia vecinal, impactando directamente en la calidad de vida y el mercado local.
UNA ZONA DE GRAN VALOR. El Casco Viejo de Yerba Buena abarca 25 manzanas con una importante historia.
El crecimiento comercial en Yerba Buena, donde se habilita un nuevo local cada 36 horas, genera una inquietud recurrente: ¿puede el Casco Viejo transformarse en un espacio dominado por galerías, bares y oficinas?
“No me lo imagino así, pero tampoco digo que no pueda pasar. Lo que sí hace el nuevo Código de Planeamiento (recientemente aprobado) es desincentivar ese escenario”, señaló el secretario de Planeamiento y Obras Públicas de la Ciudad Jardín, Esteban Auad.
Los datos actuales que manejan en el municipio muestran una realidad más equilibrada. Hoy el Casco Viejo sigue siendo mayoritariamente residencial. Aproximadamente el 70% de las propiedades mantienen ese uso, y el 30% es comercial.
Sin embargo, la percepción de cambio hacia un perfil más comercial es fuerte. “Lo nuevo impacta más. Ves galerías modernas, propuestas arquitectónicas atractivas, y parece que todo se transformó. Pero cuando analizás lote por lote, el perfil sigue siendo mixto”, apunta el concejal Franco Marigliano, arquitecto y presidente de la Comisión de Obras Públicas del Concejo Deliberante. Según detalla, el Casco Viejo está compuesto por 25 manzanas regulares, delimitadas por calles San Martín, Belgrano, avenida Aconquija y Boulevard 9 de Julio.
A través del nuevo Código de Planeamiento, en ese cuadrante se busca desalentar el desarrollo comercial intensivo y promover el uso residencial. ¿Cómo se traduce eso en la práctica? A través de indicadores concretos. Uno de ellos es el Factor de Ocupación Total (FOT), que determina cuántos metros cuadrados se pueden construir según el uso. Para un lote de 1.000 metros cuadrados, por ejemplo si es comercial, solo se pueden construir 300 metros. En cambio, si es residencial, se permite una mayor superficie. Es una forma de orientar el desarrollo de la zona, señalan los funcionarios.
Más allá de esta planificación, hay un factor difícil de controlar: las decisiones individuales de los propietarios. “Hay muchas casas en venta. Y es lógico: son propiedades que muchas veces forman parte de sucesiones, o cuyos dueños necesitan vender por cuestiones económicas”, explica Marigliano.
En ese contexto, aparece una tensión difícil de resolver. “¿Cómo le decís a una familia que no venda para preservar la identidad de la ciudad? No podés. El Estado no puede intervenir en ese nivel”, reconoce.
Así, el mercado y las necesidades particulares siguen empujando transformaciones que, en algunos casos, pueden ir más rápido que la capacidad de regulación.
Más movimiento
El crecimiento de Yerba Buena no solo se explica por sus propios habitantes. Cada vez más personas de otras localidades eligen la ciudad para trabajar, hacer trámites, practicar deporte o disfrutar de la oferta gastronómica.
A eso se suman los fines de semana, cuando el movimiento se intensifica aún más. “Recibimos una gran cantidad de vehículos de afuera. Y la pregunta es: ¿qué hacemos? ¿Prohibimos que vengan? No, obviamente no. Es parte del crecimiento”, plantea Auad.
El desafío, entonces, pasa por gestionar ese flujo sin colapsar la circulación. En esa línea, una de las propuestas en estudio es la creación de circuitos semipeatonales en el Casco Viejo. La idea apunta a fomentar recorridos turísticos y mejorar la experiencia urbana.
“El proyecto es generar un circuito específico. Sería una semipeatonal, con restricciones en días y horarios, pero sin cortar completamente el tránsito”, explica Marigliano, autor de una iniciativa que todavía no se presentó formalmente en el Concejo Deliberante.
El objetivo es doble: por un lado, promover el uso peatonal del espacio público; por otro, beneficiar a la actividad comercial, aclaró. “Cuando la gente no encuentra estacionamiento, se va. En cambio, si sabe que tiene que dejar el auto a unas cuadras, camina, recorre y consume más. Eso favorece a las galerías y a los comercios”, sostiene.
Además, estos circuitos permitirían potenciar el valor patrimonial de la zona, integrando la Iglesia Nuestra Señora del Valle, casonas históricas y espacios culturales en un mismo recorrido.
Histórico y simbólico
El proyecto que propone transformar, al menos de manera parcial, la dinámica del Casco Viejo. plantea la peatonalización temporal de un sector clave de la ciudad con el objetivo de fomentar la movilidad sustentable, revitalizar el espacio público y potenciar la actividad cultural y comercial.
La propuesta se enfoca en un área con fuerte valor histórico y simbólico. Se trata de un sector que abarca 25 manzanas y que tuvo su origen a comienzos del siglo XX, durante la gestión del entonces gobernador Luis F. Nougués. Con el paso del tiempo, ese núcleo urbano consolidó una identidad propia, combinando viviendas tradicionales, edificios públicos y una creciente oferta de comercios de cercanía.
El proyecto apunta a intervenir uno de los sectores más representativos de esa trama: el circuito comprendido por calles Florida Sur (desde avenida Aconquija hasta Sarmiento), San Martín (entre Sarmiento y Cariola), y las calles Sarmiento y Cariola en ese mismo perímetro. Allí se propone implementar una peatonalización los fines de semana, desde las 8 del sábado hasta la medianoche del domingo.
Durante ese período, se restringiría la circulación y el estacionamiento vehicular, con excepciones para servicios esenciales, vecinos del área y casos autorizados. La medida busca priorizar al peatón y promover un uso más amplio y diverso del espacio urbano, reduciendo además la contaminación sonora y mejorando las condiciones ambientales, según describe el texto de la iniciativa.
Espacio de encuentro
Uno de los ejes centrales del proyecto es la revalorización del espacio público como lugar de encuentro. En ese sentido, la idea contempla la instalación de ferias de emprendedores, exposiciones artísticas y actividades culturales, con la intención de generar un paseo atractivo tanto para vecinos como para visitantes. A su vez, se prevé la creación de un circuito histórico con señalética, mapas y códigos QR que permitan poner en valor el patrimonio arquitectónico y urbano del sector.
La propuesta también incluye la incorporación de equipamiento urbano desmontable -como gazebos, bancos, macetas y bicicleteros- y la posibilidad de realizar obras complementarias en veredas, iluminación y calles, con criterios de accesibilidad y diseño paisajístico.
Según el proyecto, la peatonalización no busca obstaculizar la vida cotidiana del área, sino todo lo contrario: pretende mejorar la convivencia entre residentes, comercios y visitantes, generando un entorno más seguro y amigable.
La implementación, en caso de que se trate la ordenanza y se apruebe, sería progresiva. En una primera etapa, se plantea una prueba piloto durante cuatro fines de semana, tras la cual el Departamento Ejecutivo deberá elaborar un informe de evaluación. Ese análisis permitirá ajustar aspectos vinculados a la circulación, accesos alternativos y funcionamiento general del esquema.
Además, antes de su puesta en marcha, se prevé la apertura de instancias de participación ciudadana para recoger opiniones y propuestas de vecinos, comerciantes, feriantes y actores culturales del sector.
La iniciativa se inscribe en una tendencia que ya fue aplicada en distintas ciudades del mundo, donde la peatonalización de áreas específicas permitió revitalizar centros urbanos, fomentar el turismo y fortalecer la identidad local.
En Yerba Buena, el debate recién comienza, pero pone sobre la mesa una discusión más amplia: cómo recuperar el espacio público y adaptarlo a nuevas formas de habitar la ciudad.
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