¿Cómo están los contratos y cómo se comporta la demanda de alquileres?

Desde hace varias décadas, Tucumán ha sido considerada como un territorio en el que los alquileres tenían una fuerte demanda. Desde las provincias vecinas, cientos de estudiantes llegaban para radicarse durante su etapa universitaria. La tendencia se fue modificando hasta llegar a estos días en los que aquella demanda ha comenzado a modificarse: hoy los adolescentes que llegan a la mayoría de edad, los matrimonios con hijos grandes, los jóvenes profesionales y los divorciados constituyen la cartera de clientes de alquileres. En eso coinciden Romina Gordillo, presidenta de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, y Fernando Guzmán,  secretario general de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA). Además de aquella tendencia social, hay otros dos factores que mantienen la demanda: la alta densidad poblacional tucumana y el déficit habitacional.

Gordillo y Guzmán formaron parte del panel “Alquileres: ¿qué pasará con los precios y cómo se actualizarán los contratos? Del ciclo “Encuentros LA GACETA” dedicado al Real Estate. Guzmán no dudó en afirmar que la actividad se encuentra en un momento histórico, porque nunca tuvo una rentabilidad promedio del 5,5% al 6% anual promedio como la actual. La situación económica ha estancado el mercado de inmuebles usados que no se comercializan tanto como en tiempos normales. Además, según el corredor, no se actualizan los precios. Los alquileres, en ese sentido, se rigen generalmente por un esquema de variaciones de índices de precios al consumidor y de salarios. En ese marco, Guzmán señala que la actualización de los contratos se rige por esas variables y que se ajustan por período de cuatro meses durante los dos años que se extiende el vínculo. Pero aclara que esa revisión también puede hacerse cada tres meses por el IPC, por el dólar o por un bien que se compre, mes a mes. “Con la legislación anterior, el propietario estaba atado a hacer la actualización a los seis meses o al año. Las variaciones han sido amplias. El índice de actualización de septiembre de 2024 llegó al 238% respecto de igual mes del año anterior y este mes es del 50% en esa misma comparación interanual. En los últimos tres meses, en tanto, el reajuste ha sido del 7,7%, que viene acompañando a la inflación y a los aumentos de sueldos”, explica.

 ¿Cómo se comporta la demanda?, fue la pregunta que lanzó el moderador y editor de Economía de LA GACETA, Marcelo Aguaysol. En este sentido, Gordillo contesta que la mayor demanda apunta hacia los departamentos de un dormitorio, seguidos por los monoambientes. Si bien la demanda se perfile hacia locaciones en Barrio Norte y en Barrio Sur de esta ciudad, la empresaria sostiene que hay más posibilidades de propiedades para alquilar que va de la mano del crecimiento de la ciudad, por ejemplo, hacia Los Nogales, San Pablo o Lules. Guzmán agrega que el corredor Capital-Yerba Buena se está expandiendo hacia Lomas del Tafí y hacia la zona suroeste de la ciudad, por la avenida Roca. “Todo depende del bolsillo; cada zona tiene su precio y entiendo que el tucumano tiende siempre a ir hacia el cerro, que es lo más cotizado y lo más buscado. Además, se está desarrollando sobremanera la oferta inmobiliaria en las avenidas Alem y Colón”, advierte. El secretario general de FIR indica que el desafío para los corredores inmobiliarios es focalizar el asesoramiento hacia las dos partes, “con el fin de que el contrato sea justo para uno y otro, tanto para el que paga, como para el que entrega un inmueble”.

¿Qué se debe tomar en cuenta antes de firmar un contrato de locación?, interroga el moderador del ciclo. Gordillo, en ese sentido, brinda las siguientes sugerencias:

-La forma de pago. “Hay muchos contratos que se pactan en efectivo y luego devienen en problemas porque, a lo mejor, el propietario no acepta transferencias porque no las puede recibir. Eso hay que dejarlo en claro desde el primer momento”.

-La actualización de los precios. “Es necesario dejarlo en claro y acordarlo de antemano entre las partes”.

-La finalización del contrato. “En muchas ocasiones surgen conflictos con el depósito de garantía que, generalmente, se debe a que no se lee el contrato. Además, hay que preestablecer el caso de la entrega de la llave al finalizar la relación contractual y la situación en la que queda el inmueble”, indica la presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán.

-Las expensas. Guzmán, mientras tanto, agrega esta cuestión que también resulta esencial en la relación locatario-locador. “En los edificios antiguos, las expensas eran muy altas para el mantenimiento del inmueble y el análisis de este asunto puede ser clave”, añade.

-Confianza. Este factor es trascendental. El secretario general de la FIRA afirma: “El propietario de un inmueble, cuando tiene un buen inquilino, debe cuidarlo, mientras que aquel que lo alquila debe cuidar la unidad que se le pone a disposición en los dos años que dura la relación contractual. Parece lógico, pero es clave”, finaliza.