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Alquileres y venta de inmuebles, sin Ganancias: los ejes de la nueva reglamentación oficial
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El Gobierno argentino reglamentó la exención del Impuesto a las Ganancias para alquileres residenciales desde 2026, con el fin de incentivar la oferta de viviendas.
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Mediante el Decreto 406/2026, la medida aplica de forma retroactiva a contratos vigentes y define con precisión los inmuebles que califican como casa-habitación.
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Se espera una reactivación del mercado inmobiliario, aunque la reforma prohíbe a los inquilinos deducir el alquiler para evitar un doble beneficio fiscal.
Alquileres en 2026 con un nuevo escenario legal.
El Gobierno nacional reglamentó la exención del Impuesto a las Ganancias para los alquileres destinados a vivienda, una de las reformas más esperadas tras la sanción de la Ley de Modernización Laboral. A través del Decreto 406/2026, se estableció que los ingresos por locación residencial dejarán de tributar con retroactividad al 1 de enero de 2026.
Definición de "Casa-habitación"
La norma despejó dudas interpretativas al definir con precisión qué inmuebles califican. Deben ser destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. El beneficio es amplio para el propietario: si posee varias unidades alquiladas, todas estarán exentas siempre que cada inquilino las utilice como su residencia principal.
Venta de propiedades y sucesiones
El alivio fiscal no se limita a la renta. El decreto también reglamentó la exención para personas humanas y sucesiones indivisas (residentes o no) en la venta de inmuebles o transferencia de derechos (como boletos de compraventa), siempre que la operación ocurra a partir del inicio de 2026.
Restricción a las deducciones
Para garantizar la "simetría fiscal", el Ejecutivo introdujo una limitación: si el propietario no paga Ganancias por la renta que recibe, el inquilino no podrá deducir ese alquiler de su propia declaración.
El objetivo es evitar un doble beneficio sobre un mismo contrato, concentrando el incentivo en el lado de la oferta para estimular el mercado.
Vigencia y contratos previos
La exención rige para las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, independientemente de la fecha de firma del contrato. Esto incluye a los contratos vigentes antes de la norma, ampliando de forma inmediata el universo de beneficiarios.
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