¿Cuáles son los pro y los contras del proyecto de ley de alquileres?

La nueva ley de Alquileres sigue desvelando tanto a propietarios como a inquilinos. El Senado pospuso el tratamiento del proyecto hasta la próxima semana, mientras el bloque de Unión por la Patria insiste con su proyecto que mantiene en tres años de contrato y establece índices de actualización de incrementos diferentes a los propuestos por la media sanción de Diputados (aumentos cada cuatro meses y dos años de plazo mínimo para los contratos de alquiler).

Los contratos de alquileres de vivienda para residencia que vencieron ayer llegan con una actualización de 115,29% respecto del mes anterior, al aplicarse el Índice de Contratos de Locación (ICL).

En consecuencia, un alquiler de $ 100.000 pasará a costar $ 215.294 en caso que sea parte de la continuidad del contrato.

Si en cambio, el contrato vence el propietario puede solicitar un monto diferente para la renovación. La ley vigente establece un mínimo de tres años de contrato, con aumentos anuales a partir del ICL. Este indicador lo elabora el Banco Central y se compone de la variación del índice de precios y de salarios.

Diputados sancionó una modificación de la ley que reduce a dos años el plazo de los contratos, habilita a pactar entre las partes actualizaciones entre 4 y 12 meses, y a elegir el método de ajuste ya sea por Índice de Precios al Consumidor (IPC), Índice de Precios Mayoristas (IPM) o variación salarial. Esto es lo que se está debatiendo ahora en la Cámara Alta.

El 24 de agosto  pasado, Diputados aprobó por mayoría un proyecto de ley modificando la ley 27.551 que regula los contratos de alquiler en nuestro país. Aprobada por casi unanimidad en Diputados en noviembre de 2019, la mencionada norma también originó unánime repulsa tanto por parte de inquilinos como de propietarios tras su entrada en vigencia a mediados de 2020, recuerda Víctor Becker, director de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Belgrano. El economista realizó un análisis respecto de los pro y de los contra de la iniciativa.

El primer aspecto a debatir es el Plazo. La ley vigente estipula un plazo mínimo para los contratos de 3 años. Esta es una de las principales razones por las cuales la aprobación de la ley fue seguida de un retiro masivo de unidades del mercado, debido a la renuencia de los propietarios a pactar un contrato por un plazo tan extendido. El proyecto aprobado en Diputados resuelve esta situación a partir de la vuelta al régimen anterior, que preveía un plazo mínimo de 2 años.

El segundo aspecto son los Ajustes. La ley 27.551 establece que los alquileres deben pactarse por un año, al cabo del cual se ajustan en base a un índice que combina la variación en el Índice de Precios al Consumidor y en los salarios registrados (RIPTE). El Banco Central publica diariamente ese índice de ajuste. 

Esta metodología de indexación ha dejado disconformes tanto a propietarios como a inquilinos. Con niveles de inflación que superan el 100% anual, los propietarios consideran perjudicial tener que mantener el mismo valor del alquiler durante 12 meses antes de poder ajustarlo. Y para los inquilinos implica un súbito incremento –al vencer los 12 meses- que hoy excede el 100%. La reforma plantea que los ajustes se lleven a cabo cada cuatro meses utilizando el índice que las partes acuerden. 

Es decir, contempla el reclamo de los propietarios de acortar los plazos para actualizar el valor de la locación y deja librada a la negociación entre las partes la elección del índice de ajuste. Mientras la inflación se mantenga en niveles cercanos a los actuales, cualquiera sea el índice elegido el ajuste no bajará del 100% anual. La cuestión no es el índice, es la inflación. Con el proyecto, lo único que se logra es que el incremento se aplique en cuotas cuatrimestrales.

El último punto a considerar son los Incentivos impositivos. Muchos propietarios están retirando sus propiedades del mercado. El proyecto de ley busca estimular la oferta de unidades en alquiler a partir de la incorporación de estímulos tributarios, como pueden ser: Exención del monotributo para propietarios de hasta tres unidades; Exención de pago del impuesto a los bienes personales sobre los inmuebles ofrecidos en locación; exención del impuesto al cheque en las operaciones inherentes al contrato de locación. 

Estos estímulos sólo rigen para aquellos contratos que estén debidamente registrados ante la AFIP, con lo cual su alcance puede ser limitado.

Según Becker, todas estas medidas son solamente “parches” que no prometen cambiar sustancialmente la actual situación del mercado de locaciones urbanas. Para hacerlo, se requieren medidas más de fondo, soluciones drásticas a la terrible inflación de nuestro país.