Por Bárbara Nieva
17 Octubre 2023
Expectativas de precios por la nueva Ley de Alquileres.
Con la reforma de la Ley de Alquileres ya aprobada por el Congreso y puesta en vigencia por el Gobierno nacional comenzaron a surgir cuestionamientos en el sector inmobiliario acerca de su eficiencia, sobre todo en términos económicos. El aceleramiento de la inflación y la falta de una política fiscal -advierten los expertos en el rubro- condicionan la respuesta favorable de la iniciativa en la práctica.
La normativa aprobada recientemente por la Cámara de Diputados, previa revisión del Senado, y publicada ya en el Boletín Oficial plantea el mantenimiento de los tres años de duración de los contratos inmobiliarios pero achica a seis meses el intervalo mínimo para actualizar el precio del alquiler, que actualmente es semestral. Además, prevé una revisión de los valores mediante un coeficiente particular denominado Casa Propia, que se utiliza en los créditos Procrear, por ejemplo.
En un principio, la propuesta en Diputados contemplaba un plazo de dos años para cada contrato, pero eso fue modificado por el oficialismo. “Con la inflación e incertidumbre que hay, muchos propietarios tienen miedo de hacer contratos largos. Con los cortos, uno puede estar siempre cubierto de ambas partes”, explicó a LA GACETA el empresario Germán Schilman.
Libre negociación
En este sentido, se refirió a la reforma y dijo: “La mejor ley es que no haya ninguna ley; que dejen que las dos partes se pongan de acuerdo libremente. Con esto de dejar el contrato a tres años, la gente directamente va a sacar de alquiler sus inmuebles, no va a ser bueno”.
Además, mencionó que en el mercado inmobiliario “hay muy poca oferta” y que “lo que entra en alquiler, está disponible muy poco tiempo”. “Por la situación económica, no podés atarte a nada y mucho menos por tres años. Es muy complicado el contexto, por eso la oferta de alquileres es escasa”, remarcó Schilman.
Con respecto a los aumentos, advirtió que “la gente quiere cubrirse y a veces excesivamente, entonces hace un daño a los futuros inquilinos porque pagan un costo sobrecalculado para que los propietarios no queden fuera de la rentabilidad”.
Tras esta declaración, el economista Miguel Palou subrayó que el sector inmobiliario “viene siendo castigado hace muchísimo tiempo”, tanto por tasas de interés elevadas como por falta de acceso al crédito.
“Invertir en el sector se vuelve muy poco rentable, bajo ningún punto de vista, en ninguno de sus modelos. Los alquileres están bastante contenidos en ese sentido, no hay inversión”, planteó.
El experto en finanzas, además, ejemplificó: “Si tengo un inmueble de alquiler por 50.000 dólares, supongamos, invertir ese monto en un plazo fijo va a hacer que obtenga muchísimo más retorno que alquilándolo”.
La inferencia
Palou sumó que “es consecuencia indirecta de la inflación”. “Es lo que genera la solución de la receta neoclásica; contraer la base monetaria elevando las tasas de interés. El acceso al crédito es limitado, hay poca demanda en la compra de casas y falta oferta porque nadie quiere invertir”, desarrolló.
Asimismo, el economista lanzó que el proceso electoral influye en la reacción del mercado inmobiliario por lo que hay que prestar atención a “cómo el escenario político se va a desenvolver, según las propuestas”.
“La contracción del crédito va, desde 2019 hasta ahora, a precios constantes. El sector exige soluciones en este sentido”, aseguró Palou.
Así, el experto resumió que hay tres políticas claves que deben desplegarse para resolver la crisis del sector. “Tiene que haber señales claras de inversión, se le tiene que sacar el pie de la cabeza a los inversores y se tiene que devolver un poco de confianza en la moneda”, dijo.
Y agregó: “La señal tiene que venir desde la política fiscal; todos los desbalances que tenemos tienen origen ahí, en el déficit. Son todas parte de una conducta fiscal que nos llevó a una política de emisión monetaria que no tiene fin y es el causal de todos los desequilibrios macroeconómicos”.
Por más reformas
Por su parte, Eduardo Robinson consideró que es necesario “un plan de estabilización que pueda traer aparejado una disminución en la tasa de interés” dado que “siempre, en el fondo de la cuestión, está el problema inflacionario”. “De lo contrario, toda esta situación se va a prolongar en el tiempo”, advirtió.
El economista señaló que la modificación de la ley “tiene que ver con una contracción de la oferta y eso trae aparejado muchos problemas a la hora de alquilar”. Explicó: “Tenemos una inflación muy alta que retrae la oferta, que quita reglas de juego generales en el mercado y así se ha hecho muy difícil poder mantener el poder adquisitivo relativamente constante”.
Robinson subrayó que la problemática afecta al inquilino, al propietario y también a las inmobiliarias. “Son intermediarios que a veces traban mucho la operatoria porque tienen que mantener estructuras fijas. Eso presiona a los propietarios para que tengan actualizaciones de precios cada cuatro meses, por ejemplo, porque es una forma de mantener estable el negocio”, desarrolló.
Por eso, aseveró que hace falta, además del ajuste en las tasas, “algún equivalente en lo que tiene que ver con, por ejemplo, la suba del dólar”. “Me parece que eso está complicando mucho la oferta del alquiler y, por supuesto, al inquilino”, fundamentó.
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