31 Marzo 2021
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El decreto de congelamiento de alquileres y prohibición de desalojos, que se instrumentó a raíz de la pandemia del coronavirus, vence hoy. A partir del 1 de abril los contratos podrán actualizarse y las familias que acumularon deuda deberán acordar planes de pago de hasta 12 cuotas contemplados en la normativa o enfrentar juicios de desalojo.
Preocupados por cómo continuarán sosteniendo los alquileres, ayer la Federación de Inquilinos Nacional realizó un "ruidazo" en distintos puntos del país "para denunciar el abuso del mercado inmobiliario por los aumentos de precios y las condiciones cada vez restrictivas para poder acceder a una vivienda en alquiler". Además, pidieron al Gobierno que extienda el decreto que suspende los desalojos para evitar una crisis habitacional.
A principios de marzo, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, anticipó que no habría otra extensión del decreto y que los desalojos se harían con mediación, una instancia que se creó en la nueva Ley de Alquileres.
Cómo serán los nuevos contratos
Los inquilinos a los que se les venció el contrato en los últimos 12 meses tendrán que firmar uno nuevo, que estará regido por la nueva ley que propone estos cambios:
Actualización anual: hasta la sanción de la nueva ley, las actualizaciones eran acordadas por las partes cada seis meses, por ejemplo. Ahora, durante el primer año del contrato, el valor del alquiler estará congelado.
Índice de aumento: es una fórmula que no existía hasta ahora. Se conforma en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), y será elaborada y publicado mensualmente por el Banco Central. Este es un punto que genera incertidumbre en los inversores y en los mismos inquilinos porque ninguno tiene la certeza de cuánto serán las dos actualizaciones.
Contratos a tres años de duración: se amplía el plazo del contrato de dos a tres años.
Depósito de alquiler: antes de la nueva ley, el inquilino debía pagar como garantía dos alquileres como depósito. Ahora el propietario no puede exigir más de un mes de alquiler y ese monto no puede ser mayor al valor del primer mes del contrato.
Expensas extraordinarias: en la práctica, este compromiso era asumido por el propietario antes de la nueva ley. Ahora la norma lo establece y reglamenta que así siempre sea.
Los arreglos corren por cuenta del dueño: la nueva ley establece que el propietario debe hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino. Además, especifica que en caso de que el locador no responda o se niegue a realizar una reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago los alquileres.
Rescisión de contratos flexibles: con la nueva ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. También aclara que sí la rescisión es con causa, como por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive reclamar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.
Además, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato debe pagar un mes y medio de alquiler, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes.
Garantías: además del título de una propiedad inmueble, ahora pueden ser garantías los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. Además, el locador no puede exigir un inmueble de garantía que valga más que el equivalente a cinco alquileres. Por otra parte, el inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una.
Protocolo para casos de desalojo
Por otra parte, esta semana se creó el "protocolo de riesgo temprano de desalojo" con el objetivo de asistir a las familias que se encuentren en situación de desalojo ante el inminente vencimiento del decreto.
Los desalojos se realizarán con mediación. Se establecerán los criterios de priorización de las personas, teniendo en consideración a las familias monoparentales, en situación de violencia de género, a las personas con discapacidad, mayores o en situación de vulnerabilidad, entre otros.
“Vamos a trabajar en articular el esfuerzo del Estado en revertir esta situación habitacional a partir de una oferta de viviendas, y mientras tanto tener una respuesta, con un protocolo con pasos concretos, para atender la situación de cada familia y dar una solución habitacional a partir del financiamiento que el Estado hace de los programas de viviendas”, señaló el secretario de Desarrollo Territorial, Luciano Scatolini.
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