Por Nahuel Toledo
21 Julio 2022
BÚSQUEDA. Guzmán sostuvo que a pesar de la inflación y los precios, la demanda de alquileres es alta en la provincia. la gaceta / foto de archivo
La variación diaria del dólar en el mercado cambiario y el crecimiento sostenido del proceso inflacionario están impactando de lleno en el sector inmobiliario de la provincia. Y como consecuencia de estas variaciones, inquilinos y propietarios son víctimas de la especulación. En diálogo con LA GACETA, Fernando Guzmán, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, habló sobre la necesidad de que el Gobierno permita que las actualizaciones de las tarifas en los contratos sean periódicas.
-¿Qué análisis hacés del sector inmobiliario en este contexto?
- Al tema del debate de la ley de Alquileres no hay que darle tanta importancia porque se viene hablando hace siete meses y ya nosotros interpretamos que no hay intenciones políticas de encontrarle una solución. Lo que sí, creo principalmente, que antes de debatir sobre la normativa deben debatir sobre la inflación porque si nosotros no tendríamos la inflación de la que estamos hablando, seguramente no estaríamos hablando sobre si los costos deben actualizarse cada seis meses, cada año, con qué índice se actualiza y si el contrato se debe firmar cada dos o tres años. El problema grave que ocurre aquí es que tenemos una inflación tan alta que la gente necesita que los alquileres, así como los productos de la canasta básica o cualquier servicio, tengan previsibilidad.
.-¿El principal problema entonces hoy está en la inflación?
- Exactamente. Hoy, la gente, no solamente el inquilino sino también el propietario, tiene la propiedad que del año pasado a hoy nos dice que tiene un coeficiente de actualización de un 61 %. Eso nos dice, por ejemplo, que el propietario que hace un año alquiló un inmueble en $ 18.000 no lo puede actualizar hasta que se cumpla el plazo. Y cuando se cumpla el período previsto, el índice dice que la tarifa debería actualizarse un 61% y se iría a 29 mil pesos, pero uno sabe que si sale al mercado a alquilar el precio es mucho mayor. Esa diferencia es la de un alquiler de hace un año que se actualiza con un índice que queda registrado con la realidad económica y si uno sale a alquilarlo es más caro.
-¿Cuál sería la solución?
- Si no van a solucionar la inflación tendrían que buscar que la actualización sea cada seis meses con un índice que esté pegado al proceso inflacionario. Quien tiene que salir a alquilar su propiedad no piensa en el valor sino piensa que tendrá un año parado ese inmueble sin actualizarse entonces mide las expectativas de lo que incrementará en un año y pide más porque tendrá un año sin actualizar el valor. Si no solucionamos la inflación debería buscarse actualizaciones periódicas, cada tres o seis meses, para que el propietario no haga futurología y no aumente con sobreprecios. Esto es producto de estar influenciados en lo que pasará dentro de un año. Hoy, los políticos no están cuidando al inquilino, lo están afectando más porque ya está el propietario en una relación de qué sucederá con el alquiler y aumenta los precios. La especulación y la tendencia que proyecta una inflación del 80% está haciendo que los alquileres suban por encima de la inflación. Por todo esto, con la actualización periódica se evitaría que el propietario haga readecuaciones.
-¿La economía al igual que la ley perjudica a ambas partes?
- Así es. Además, en estos caso, el inquilino se acoge a lo que dice la ley porque hoy, más allá de que los alquileres se actualicen una vez al año y de que la mayoría de los sectores hayan acordado en paritarias aumentos cercanos al 60%, indica que hoy los alquileres ya están un punto encima de esos acuerdos salariales. Ahora, el propietario cuando quiera renovar irá sobre el valor del mercado y allí el inquilino se encontrará con no poder pagar o bien el propietario no renovará el contrato y ahí se producirá mucho recambio de inmuebles. Muchas veces, a uno le conviene tener un inquilino por mucho tiempo, pero bajo este contexto, muy probablemente, el propietario no quiera renovar. Esto también genera fricciones porque tanto el propietario como el inquilino se sienten perjudicados y todo este tipo de cuestiones terminan afectando las relaciones entre las partes.
-¿En este panorama es mejor vender o alquilar un inmueble?
- Se sigue evidenciando que hay mayor cantidad de propiedades a la venta, también sucede que el mercado está, cada vez, con menos operaciones inmobiliarias. Las personas que ahorraron dólares para la compra de inmuebles hoy están especulando para ver cuál es el techo de la moneda extranjera y ahí volver al mercado. Cuando el dólar empieza a subir los compradores desaparecen y con las propiedades hay un problema porque se están cotizando en dólares, pero el valor del inmueble no sube como el dólar. Esto confunde al propietario porque cree que su inmueble que costaba 100 mil dólares, hace 20 días cuando el dólar estaba a $ 200, hoy sigue costando 100 mil dólares y eso es un error porque los inmuebles suben en función de la mano de obra, materiales y otras condiciones mientras el dólar sube de otra forma. Con esto quiero decir que una propiedad que hace 20 días salía 100 mil dólares hoy no vale 100 mil dólares, sino 90 o 95 mil dólares de acuerdo a la propiedad, al terreno y demás. Hoy también hay propiedades que se mantienen a los mismos precios y están quedando afuera del valor de precio por lo tanto el mercado está distorsionado. Nosotros antes teníamos una relación de cuota, de rentabilidad, mientras que hoy nos sorprendemos con algunos valores o alquileres, pero cuando lo ponés en función a la rentabilidad del valor del inmueble te das cuenta que sigue siendo bajo. Hoy no hay una relación de la que en la habitualidad hay sobre la rentabilidad por el valor del mismo. Hoy no hay relación en el mercado, está todo convulsionado y se debe analizar caso por caso.
-¿Cómo está afectando el contexto en la construcción?
- En la construcción está impactando por el ingreso de dinero en el cual no hay ventas. Eso frena la habitualidad en el ritmo de obras y después está frenando la compra de materiales. Si hay abastecimiento, pero tenés problemas al cerrar los números porque muchas veces el proveedor está vendiendo y le está subiendo el dólar y no sabe si cuando llegue el producto aumentará. Además, uno estaba acostumbrado a que te den pagos a 30 o 60 días y hoy ya no hay, hoy es pago inmediato. Y al disminuir esas facilidades de pago hay que tener mayor liquidez para seguir los ritmos de obras.
-¿Observan una salida próxima?
- La verdad que las expectativas para que esto mejore en el corto plazo son muy bajas porque no se ve al Gobierno nacional salir con un proyecto para saber a dónde va el país. Hoy, así como se están manejando, no hay expectativas positivas a menos de que las autoridades salgan con un plan que permita planificar.
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