Pros y contras de la conflictiva ley de alquileres

La regulación del contrato de locación ha transitado distintas etapas en nuestro país. Casi plena autonomía hasta la segunda década del siglo XX donde rigió pleno el Código civil. Intervención regulatoria desde 1921 hasta 1945, a partir de la sanción de la ley 11.357, que por primera vez estableció un mínimo plazo locativo, distinguiendo entre las locaciones con destino habitacional de las restantes. Luego, innumerables leyes de emergencias locativas desde 1945 hasta 1976. A posteriori comenzó un proceso de normalización de las locaciones, lo que culminó en 1983 con la sanción de la ley 23.091 de locaciones urbanas.

La ley de Convertibilidad (23.928) impactó de plano en el precio de las locaciones, al prohibir toda actualización o indexación de precios. En el año 2015 se sancionó el Código Civil y Comercial de la Nación, que receptó los principios más importantes de la ley 23.091, salvo en lo referente a la actualización de precios. Unificó los plazos mínimos en dos años cualquiera fuera el destino, etc.

Durante la pandemia se dictaron Decretos de Necesidad y Urgencia (320 y sus prórrogas) y el 30 de junio de 2020 se dictó la ley 27.551 de locaciones inmobiliarias en general, lo que marcó un retorno al intervencionismo estatal.

Vemos entonces que el contrato de locación es uno de los más sensibles a los cambios sociales y económicos. En las posiciones sobre el tema se dejan traslucir las diferentes ideologías sobre la extensión del derecho de propiedad y la posibilidad o no de que el Estado intervenga en materia locativa, limitando con mayor o menor intensidad la autonomía privada.

Por otra parte, también se exterioriza el tema de los límites del derecho civil y su impotencia para resolver el problema habitacional y actualizar el derecho de los habitantes de nuestro país de acceder a una vivienda digna, conforme lo proclama el art. 14 bis de nuestra Constitución.

Es que no se puede esperar que el derecho civil resuelva cuestiones que hacen a la seguridad social y a la responsabilidad del Estado. Es por ello que no pocas políticas fracasan cuando se utilizan mecanismos regulatorios en el ámbito privado para solucionar problemas que atañen a la actividad pública. Esto es lo que ocurrió con la ley 27.551. Esta ley modificó parcialmente algunos artículos del CCC, incorporó los art. 1.204 bis y 1.221 bis al CCC, agregó en el Título II una legislación complementaria al contrato de locación inmobiliaria. En el Título III incorporó el Programa Nacional de Alquiler social, destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante la contratación formal y en el Título IV prescribió sobre los métodos alternativos de resolución de conflictos, modificando el art. 6 de la ley 26.589.

La ley entró en vigencia y operativa a partir de su publicación en el Boletín Oficial, el 30 de junio de 2020, salvo en los artículos o aspectos que expresamente menciona que deben ser reglamentados (vg. Art. 13 NLA). Cabe destacar que la ley modificó el art. 75 del CCC para habilitar la constitución de domicilio especial en todo contrato, en un domicilio electrónico, lo cual es positivo, ya que agiliza las comunicaciones entre las partes, con menores costos. También contiene disposiciones de derecho de fondo y de procedimiento, como es el caso, por ejemplo, del proceso de consignación de llaves o de alquileres, lo cual también es conveniente, ya que recepta la buena doctrina y jurisprudencia sobre el tema. Incluye cuestiones registrales, pues se prevé la registración de todos los contratos de locación por ante la AFIP, generando lo que hemos dado en llamar una formalidad “ad fiscum”, al igual que obliga al juez interviniente en una cuestión locativa a notificar al fisco, lo cual es altamente inconveniente. Y por último, incluye disposiciones sobre métodos alternativos de resolución de conflictos como es el tema de la mediación en materia locativa.

La ley modificó o incorporó artículos que se consideraron desalentadores de la oferta de locaciones como, por ejemplo, la reforma al art. 1.196 respecto de los requisitos para acceder a una vivienda en el carácter de locatario, en especial la limitación del depósito de garantía a un mes, no así el tema de cómo debe ser restituido (actualizado) y la firma de pagarés no incorporados al contrato. También se cuestionó que se haya incrementado el plazo mínimo, pero esta crítica está atada a cómo se previó la actualización del precio locativo en materia habitacional, que solo puede ser anual y en base a un índice establecido.

Principalmente estas dos cuestiones, más la obligación de renegociar el contrato antes de su extinción, la posibilidad de rescindir preavisando con seis meses de anticipación sin pagar ninguna penalidad, la oscuridad respecto sobre quién pesa el pago de las expensas ordinarias, más el tema de las garantías y los topes de las mismas, son entre otras normas, las que produjeron el fracaso de la ley 27.551. En el art. 14 de la ley se prescribe que se derogan los art. 7 y 10 de la ley de convertibilidad, exceptuándolos de prohibición de indexación, lo cual consideramos correcto. Sin embargo, como adelantamos, cuando se trata de locaciones habitacionales limita la posibilidad de ajustar los precios, por un lado en cuanto a la periodicidad de los ajustes (anual) y en cuanto al índice a adoptar Promedio IPC y Ripte). Esto desalentó, como dijimos la oferta de los inmuebles destinados a locación habitacional, ya que hasta ese momento el precio escalonado semestral funcionaba correctamente.

Ante este escenario y el efecto negativo que produjo la ley, es que algunos sectores propugnan lisa y llanamente su derogación. Sin embargo, esta solución generaría un vacío jurídico por una parte y por la otra desecharía modificaciones que son positivas para los intervinientes en los negocios inmobiliarios. Lo primero, porque las normas derogadas por la ley 27.551 no renacerían y quedarían aspectos del CCC que no tendrían regulación alguna. Tampoco quedaría vigente la no aplicación de la prohibición de actualización prevista en la llamada ley de convertibilidad a las locaciones (aunque en rigor debiera derogarse ya la primera).

Por otro lado, las modificaciones positivas desaparecerían, siendo que las mismas ya fueron aceptadas doctrinaria y jurisprudencialmente. Por lo demás, sí se debe derogar lo atinente a la regulación fiscal que debiera tomar otro carril. Por último, el Estado debe proponer medias fiscales y para fiscales que alienten la inversión de inmuebles destinados a vivienda, ya que, con una mayor oferta de inmuebles, mejorará la posición negociadora de los inquilinos.